8.05.2018 r. Spółka uzyskuje decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zespołu dwóch budynków o mieszanych funkcjach: mieszkalnej, usługowej, biurowej i hotelowej (decyzja nr 152/WOL/2018 z dnia 8.05.2018 r.)

W dniach 29.07.2022 r. oraz 13.09.2022 r. Spółka uzyskuje decyzje o pozwoleniu na użytkowanie, odpowiednio dla budynku Dm (Kasprzaka 29A) oraz dla budynku Dk (Kasprzaka 29) (decyzje IOT/83/U/2022 z dnia 29.07.2022 r. oraz IOT/92/U/2022 z dnia 13.09.2022 r.)

23.09.2022 r. Spółka składa do BAiPP wniosek o wydanie zaświadczeń o samodzielności lokali w zrealizowanej inwestycji. Wniosek respektuje funkcje budynków określone w zgodach budowlanych.

Wezwaniem z 30.09.2022 r. BAiPP wzywa Spółkę m. in. do jednoznacznego określenia funkcji lokali niemieszkalnych zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym (wezwanie z dnia 30.09.2022 r.)

17.10.2022 r. Spółka odpowiada na wezwanie wymieniając wszystkie lokale wybudowane w obu budynkach, tj.: 

W budynku Dm przy ul. Kasprzaka 29 A znajdują się następujące lokale:

Lokale mieszkalne o numerach: 1 do 22, 101 do 130, 201 do 234, 301 do 334, 401 do 434, 501 do 534, 601 do 634, 701 do 734, 801 do 834, 901 do 933, 1001 do 1033, 1101 do 1133, 1201 do 1223,  

Lokale niemieszkalne o numerach: U1 do U6 o funkcji usługowej.

W budynku Dk przy ul. Kasprzaka 29 znajdują się następujące lokale:

Lokale mieszkalne o numerach: 212 do 217, 231 do 237, 252 do 257, 312 do 317, 331 do 337, 352 do 357, 412 do 417, 431 do 437, 452 do 457, 512 do 517, 531 do 537, 552 do 557,  612 do 617, 631 do 637, 652 do 657, 712 do 717, 731 do 737, 752 do 757, 812 do 817, 831 do 836, 851 do 857, 912 do 917, 931 do 937, 952 do 957, 1012 do 1017, 1031 do 1037, 1052 do 1057, 1112 do 1117, 1131 do 1137, 1152 1157, 1210 do 1214, 1225 do 1228, 1241 do 1245, 1310 do 1314, 1325 do 1329, 1342 do 1346, 1410 do 1414, 1425 do 1429, 1442 do 1446, 1510 do 1514, 1525 do 1529, 1542 do 1546, 1601 do 1631, 1701 do 1731, 1801 do 1831, 1901 do 1906, 1908 do 1930, 2001, 2002, 2007 do 2026, 2101 do 2120, 2201 do 2220, 2301 do 2319, 2401 do 2409, 2501 do 2509, 2601, 2602

Lokale niemieszkalne o numerach: U1 do U27 o funkcji usługowej

Lokale niemieszkalne o  numerach: 101 do 146, 201 do 211, 218 do 230, 238 do 251, 301 do 311, 338 do 351, 401 do 411, 438 do 451, 501 do 511, 538 do 551, 601 do 611, 638 do 651, 701 do 711, 738 do 751, 801 do 811, 838 do 851, 901 do 911, 938 do 951, 1001 do 1011, 1038 do 1051, 1101 do 1111, 1138 do 1151, 1201 do 1209, 1215 do 1224, 1229 do 1240, 1301 do 1309, 1330 do 1341, 1401 do 1409, 1430 do 1441, 1501 do 1509, 1530 do 1541 o funkcji biurowej

Lokale niemieszkalne o numerach: 318 do 330, 418 do 430, 518 do 530, 618 do 630, 718 do 730, 818 do 830, 918 do 930, 1018 do 1030, 1118 do 1130, 1215 do 1224, 1315 do 1324, 1415 do 1424, 1515 do 1524 lokale użytkowe w ramach funkcji hotelowej – usługi zakwaterowania w celu okresowego pobytu (bez możliwości prowadzenia w lokalu samodzielnego gospodarstwa domowego)

25.10.2022 r. BAiPP wydaje zaświadczenie nr 357/2022, którym stwierdza samodzielność lokali mieszkalnych, usługowych i biurowych (zaświadczenie nr 357/2022).

Jednocześnie, tego samego dnia, BAiPP postanowieniem nr 575/WOL/2022 odmawia stwierdzenia samodzielności lokali znajdujących się w części hotelowej budynku Dk – Kasprzaka 29 (postanowienie nr 575/WOL/2022). W uzasadnieniu odmowy BAiPP wskazuje, że każdy z wnioskowanych lokali nie realizuje samodzielnie programu funkcjonalnego dla hotelu, określonego w ustawie o usługach hotelarskich (postanowienie nr 575/WOL/2022).

Powyższy stan oznacza, że Spółka nie może rozpocząć zawierania aktów notarialnych ustanowienia odrębnej własności lokali, także tych, których samodzielność stwierdzono, ponieważ zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali niezbędne do tego jest posiadanie zaświadczeń o samodzielności wszystkich lokali. Z odrębną własnością lokalu związany jest bowiem udział w nieruchomości wspólnej, który ustawa nakazuje obliczać jako stosunek powierzchni lokalu wydzielanego do powierzchni wszystkich lokali w budynku. Wszystkie lokale znajdujące się w części hotelowej stałyby się więc z mocy prawa częścią wspólną nieruchomości.

2.11.2022 r. Spółka wniosła więc zażalenie na postanowienie 575/WOL/2022. Spółka powołała się na dwukrotne wcześniejsze wydanie przez BAiPP Spółce zaświadczeń o samodzielności lokali w budynkach o funkcji hotelowej, tj .w roku 2019 w odniesieniu do budynku przy ul. Kasprzaka 31 oraz w roku 2020 w odniesieniu do budynku przy al. Prymasa Tysiąclecia 83 (zażalenie z dnia 2.11.2022 r.)

Postanowieniem z 6.12.2022 r. SKO uchyliło postanowienie odmowne. W uzasadnieniu SKO wskazało, m.in. że BAiPP nie wykazał przesłanki braku samodzielności tych lokali, gdyż powołana okoliczność, że każdy z tych lokali dostępny jest ze wspólnego korytarza nie uzasadnia w żadnym razie braku samodzielności tych lokali. SKO wskazało też, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jak również przepisy ustawy o usługach hotelarskich nie stanowią przeszkody dla wydania zaświadczeń (postanowienie SKO z dnia 6.12.2022 r. KOC 6533/Zs22). 

Mimo powyższego rozstrzygnięcia SKO, w toku ponownego rozpatrywania sprawy, postanowieniem nr 36/WOL/2023 z dnia 23.01.2023 r., BAiPP nałożył na Spółkę obowiązek wykazania spełnienia wymagań co do wyposażenia lokali wynikających z ustawy o usługach hotelarskich oraz przedłożenia informacji o zaszeregowaniu obiektu (postanowienie nr 36/WOL/2023). 

Pismem z dnia 26.01.2023 r. Spółka ustosunkowała się do ww. postanowienia, wykazując, że organ przekracza zakres przyznanych ustawą kompetencji żądając wykazania spełnienia wymagań co do wyposażenia lokali (pismo Spółki z dnia 26.01.2023).

Postanowieniem z dnia 3.02.2023 r. nr 63/WOL/2023, doręczonym Spółce 13.02.2023 r., BAiPP po raz drugi odmówił wydania zaświadczenia. W uzasadnieniu wskazał, że odmowa wynika z braku możliwości zweryfikowania wyposażenia lokali. 

15.02.2023 r. Spółka wniosła drugie zażalenie, w którym wykazała, że oczekiwanie przez BAiPP wykazania, że w lokalach znajdują się wyposażenie takie jak m.in. dozowniki do mydła i papier toaletowy, przekracza granice kompetencji organu w ramach badania przesłanek samodzielności lokalu określonych w ustawie o własności lokali (zażalenie z dnia 15.02.2023 r.)

22.02.2023 r. w Gazecie Wyborczej ukazała się publikacja autorstwa red. Michała Wojtczuka, skonstruowana wyłącznie w oparciu o wypowiedzi urzędników BAiPP. W publikacji przedstawiono Spółkę w złym świetle, jako dewelopera obchodzącego przepisy. Autor publikacji nie zwracał się przed publikacją do Spółki, aby wysłuchać jej stanowiska (157 produktów mieszkaniopodobnych, Gazeta Wyborcza, 22.02.2023 r.)

Postanowieniem z dnia 12.04.2023 r. SKO uchyliło drugie postanowienie BAiPP o odmowie wydania zaświadczeń. W uzasadnieniu SKO wskazało, że świadczenie usług hotelarskich nie musi odbywać się w jednym z rodzajów obiektów hotelarskich wskazanych w art. 36 ustawy o usługach hotelarskich, w związku z czy brak zaszeregowania obiektu do kategorii hotelowej nie może stanowić przeszkody dla wydania zaświadczenia. SKO podkreśliło, że zasadą działania organu jest legalizm. 

Postanowieniem z dnia 24.05.2023 r. BAiPP po raz trzeci odmówił wydania zaświadczenia. Tym razem w uzasadnieniu BAiPP ponownie potwierdził samodzielność techniczną lokali, wskazał jednak, że z części opisowej projektu budowlango wynika, że w części hotelowej zaprojektowano 170 jednostek hotelowych a nie samodzielnych lokali (postanowienie nr 238/WOL/2023).

1.06.2023 r. Spółka wniosła trzecie zażalenie podnosząc, że BAiPP nie stosuje się do wytycznych SKO i szuka rozmaitych pretekstów, nie mających umocowania prawnego, aby odmówić Spółce wydania zaświadczeń (zażalenie z dnia 1.06.2023 r.)

Jednocześnie, wobec nieuzasadnionego uporu BAiPP, Spółka zawnioskowała o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu U 28 składającego się ze wszystkich lokali w części hotelowej. Spółka liczyła, że jeżeli uzyska zaświadczenie na jeden „duży” lokal hotelowy, być może nabywcy lokali hotelowych zgodzą się na zmianę przedmiotu umów z samodzielnego lokalu na udział w dużym lokalu hotelowym. 

W toku postępowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu U28 BAiPP wzywał Spółkę do wykazania jego samodzielności.

Spółka miała ogromne trudności, aby opisać lokal U 28 w taki sposób, aby był on samodzielny, ponieważ rozwiązanie to nie było zgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym. Dostęp do niektórych lokali musiał zostać rozwiązany poprzez windę pożarową, która – rzecz oczywista – nie była do tego dedykowana.   Spółka wyjaśniła to w toku postępowania o wydanie zaświadczenia dla lokalu U 28 w piśmie z dnia 27.06.2023 r. (pismo Spółki do BAiPP z 27.06.2023 r.)

Dodatkową trudność stanowiło, że dla 13 lokali w części hotelowej budynku Dk BAiPP wydał zaświadczenia o ich samodzielności. Dlatego, niezakończona sprawa dotyczy 157 a nie 170 zaprojektowanych i wybudowanych w części hotelowej lokali. 

W efekcie BAiPP wydał w dniu 4.07.2023 r. zaświadczenie o samodzielności lokalu U 28 (zaświadczenie nr 285/2023).

Uzyskawszy zaświadczenie dla lokalu U 28 Spółka podjęła rozmowy z nabywcami lokali hotelowych, tak aby zmienić przedmiot umowy z samodzielnego lokalu na udział w lokalu U28 z prawem do wyłącznego korzystania z określonej jego powierzchni odpowiadającej nabywanemu lokalowi. Większość nabywców nie wyraziła jednak zgody, oczekując ustanowienia odrębnej własności lokalu.  

Postanowieniem z dnia 20.09.2023 r. SKO utrzymało w mocy trzecie odmowne postanowienie (postanowienie z 20.09.2023 r. KOC 3823/Zs/23.  Wobec nieuzasadnionego uporu BAiPP umożliwiło to Spółce wniesienie skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego celem przesądzenia sprawy. (Skarga Spółki do WSA z dnia 10.10.2023 r.).

Prawomocnym wyrokiem z dnia 28.06.2024 r. WSA przesądził sprawę wskazując w uzasadnieniu wyroku m.in., że:

1. Funkcja lokali – lokale usługowe nie jest sprzeczna z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu oznaczonego symbolem „W1b-U/MW”.
2. W okolicznościach niniejszej sprawy, poza sporem pozostawało ustalenie, że oznaczone na wstępie lokale spełniają warunek technicznej samodzielności. Jak wskazywały organy, są one wydzielone trwałymi ścianami i posiadają wejścia z korytarza, a zatem pod względem technicznym spełniają one warunek, o którym mowa w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Ustalenie to nie budziło również wątpliwości Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę, skoro korzystanie z tych lokali nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innych lokalach.
3. Lokal o innym przeznaczeniu  to zatem inna wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub też zespół izb, która z założenia nie spełnia funkcji mieszkaniowej, co obejmuje zarówno lokale służące działalności produkcyjnej, usługowej, handlowej, garaże, pracownie, jak i może co do zasady dotyczyć apartamentu udostępnianego w ramach usług hotelarskich.
4. O rodzaju działalności prowadzonej w samodzielnym lokalu niemieszkalnym decyduje jego przeznaczanie ustalone  według przepisów odrębnych. Może to być działalność hotelarska. Obowiązujące przepisy nie wyłączają bowiem przeznaczenia lokalu o funkcjach innych niż mieszkalne na okresowy pobyt ludzi, jeśli lokal spełnia w tym zakresie odpowiednie wymagania. Lokal niemieszkalny może być przeznaczony na pobyt ludzi, ale nie jest wówczas wykorzystywany jako mieszkanie, w którym prowadzone jest gospodarstwo domowe.
5. W realiach niniejszej sprawy organy, odmawiając Skarżącej Spółce wydania żądanego zaświadczenia skoncentrowały się wyłącznie na funkcji hotelu jako obiektu, w którym świadczone są usługi hotelarskie. Z tego też błędnie wywnioskowały, że określone w projekcie budowlanym jako „jednostki hotelowe” nie mogą samodzielnie funkcjonować w ramach części hotelowej obiektu budowlanego. Jak słusznie zauważa skarżąca Spółka, nie ma przepisu prawa, który zakazywałby prowadzenia działalności hotelarskiej w obiekcie, który będzie składać się z co najmniej 10 samodzielnych lokali mieszkalnych. 
6. Za nieuzasadnioną natomiast należy uznać obawę, że wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali doprowadzi do zmiany przeznaczenia budynku, bowiem wydanie zaświadczenia umożliwia jedynie ustanowienie odrębnej własności lokali. Sam fakt ustanowienia odrębnej własności lokalu nie zmienia w żaden sposób przeznaczenia czy sposobu użytkowania lokalu. W szczególności ustanowienie odrębnej własności lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne nie spowoduje, że lokal stanie się lokalem mieszkalnym i zacznie być jako taki użytkowany.
7. Nie stanowi także przeszkody do wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu okoliczność, że wyodrębnione lokale mogą być przedmiotem własności różnych podmiotów oraz przedmiotem dalszego obrotu cywilnoprawnego. 
8. Sąd nie dopatrzył się zarzucanej inwestorowi przez organu niezgodności z warunkami udzielonego pozwolenia na budowę oraz pozwolenia na użytkowanie. 
9. Z uwagi na powyższe w ocenie Sądu na uwzględnienie zasługiwały wszystkie podniesione w rozpoznawanej skardze zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 2 ust. 1a i ust. 2 ustawy o własności lokali. W konsekwencji tego podzielić należało również zarzuty dotyczące zasad ogólnych prowadzenia postępowania administracyjnego wymienionych w art. 6 (zasada praworządności – legalizmu działania organu), art. 7 (zasada rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony), art. 8 ( zasada pogłębiania zaufania obywateli i utrwalonych praktyk rozstrzygania spraw)  i art. 12 k.p.a. (zasada szybkości i prostoty postępowania);

– ponownie rozpoznając sprawę, organy administracyjne dokonają oceny podstaw wydania zaświadczenia żądanej jak we wniosku treści, uwzględniając powyższą ocenę prawną. 

Mimo jasnych i klarownych ocen prawnych wyrażonych w prawomocnym wyroku, postanowieniem z dnia 14.10.2024 r. doręczonym Spółce dopiero w dniu 12.11.2024 r. BAiPP po raz czwarty odmówił wydania zaświadczenia. W uzasadnieniu BAiPP wskazał, że lokale nie mogą samodzielnie funkcjonować w budynku o funkcji hotelowej oraz powołał się na wydanie zaświadczenia dla lokalu U28 (postanowienie 534/AM/WOL/PA/2024). BAiPP naruszył tym samym wiążącą moc prawomocnego wyroku WSA, rozstrzygając sprawę sprzecznie z wiążącymi ocenami prawnymi sądu. 

Spółka wniosła do SKO kolejne, piąte zażalenie (zażalenie Spółki z dnia 14.11.2024 r.).

Jak się okazało rozpatrując sprawę po raz czwarty BAiPP nawet nie korzystał z profesjonalnej pomocy prawnej, mimo że musiał rozpoznać sprawę z uwzględnieniem ocen prawnych WSA ( pismo p.o. Dyrektora BAiPP z dnia 27.11.2024 r.) 

Po czwartej odmowie pojawiło się kilka publikacji prasowych (np. „Hongkong na Woli”. Deweloper atakuje warszawski ratusz, money.pl; „Hongkong” na Woli doczekał się wyroku. Ratusz dalej nie wydaje zaświadczeń właścicielom, bussinessinsider.pl; W Warszawie wrze. Nie wydają dokumentów, domiporta.pl; Kupili mieszkania w „Hongkongu” na Woli. Teraz mają problem, biznes.interia.pl; „Hongkong Warszawy” znowu budzi emocje. Deweloper do miasta: Podejmiemy wszelkie działania, gazeta.pl; Miasto nie wykonuje wyroku, tracą mieszkańcy Warszawy, dziennikprawny.pl; „To klasyczny przykład patodeweloperki” -mówią stołeczni urzędnicy o tzw. Hongkongu firmy J.W. Construction, Gazeta Wyborcza).

W listopadzie 2024 r. Spółka ponownie podjęła rozmowy z nabywcami lokali hotelowych co do zmiany przedmiotu umowy z samodzielnego lokalu na udział w lokalu U28. Większość nabywców nie była jednak zainteresowana nabyciem innego składnika majątkowego. Postanowieniem z dnia 24.03.2025 r. SKO uchyliło czwarte postanowienie odmowne. W uzasadnieniu zaakcentowało, że BAiPP podobnie jako SKO i sądy, jest związany ocenami prawnymi wyrażonymi w tej sprawie w prawomocnym wyroku WSA z 28.06.2024 r., w związku z czym kolejna, czwarta odmowa wydania zaświadczenia jest bezprawna (postanowienie SKO z dnia 24.03.2025 r., sygn. KOC/7210/Zs/24).

Pismem z dnia 1.04.2025 r. BAiPP poinformował Spółkę o przedłużeniu terminu rozpoznania sprawy ze względu na jej skomplikowany charakter do dnia 5.05.2025 r. (pismo BAiPP z dnia 1.04.2025 r.)

W dniu 18.04.2025 r. w Gazecie Wyborczej pojawiła się publikacja: „Ponad dwa lata bez aktów własności”. 

Wobec realnej obawy, że BAiPP, wbrew prawomocnemu wyrokowi, odmówi wydania zaświadczenia po raz piąty, pismem z dnia 25.04.2025 r. zwróciła się do Prokuratora Generalnego – Pana prof. Adama Bodnara – z wnioskiem o spowodowanie udziału w przedmiotowym postępowaniu przed BAiPP przedstawiciela prokuratury ze względu na konieczność ochrony praworządności oraz ważny interes społeczny (pismo Spółki do prokuratora generalnego z dnia 25.04.2025 r.)

Postanowieniem z dnia 5.05.2025 r. BAiPP odmówił wydania zaświadczenia po raz piąty. Odmowę uzasadnił ponownie wydaniem zaświadczenia dla lokalu U28, obawami, że lokale hotelowe de facto będą wykorzystywane do prowadzenia w nich samodzielnych gospodarstw domowych i zarzucił Spółce oraz jej klientom obchodzenie przepisów prawa. BAiPP ponownie więc powołał się na poglądy, które poddane zostały krytycznej ocenie przez WSA i uznane zostały za błędne (postanowienie nr 213/AM/WOL/PA/2025).

Pismem z dnia 16.05.2025 r. Spółka wniosła piąte zażalenie na postanowienie odmowne, akcentując, iż BAiPP po raz kolejny rozpatrzył sprawę wbrew wiążącym go ocenom prawnym wyrażonym przez WSA w wyroku. Spółka odniosła się także do publicystycznej części uzasadnienia postanowienia odmownego, wskazując m.in., że obawy co do sposobu  wykorzystywania lokali hotelowych nie mogą stanowić uzasadnionej przyczyny odmowy stwierdzenia ich samodzielności. Gdyby bowiem tak było, BAiPP musiałby odmawiać wydawania zaświadczeń także w odniesieniu do lokali mieszkalnych, ponieważ de facto także z lokali mieszkalnych można korzystać niezgodnie z ich przeznaczeniem (np. nie prowadzić w nich gospodarstwa domowego lecz działalność polegającą na najmie krótkoterminowym). W zażaleniu Spółka zwróciła się nadto do Prezesa SKO o wydanie w trybie art. 20 ustawy o samorządowych kolegiach odwoławczych, tzw. postanowienia sygnalizacyjnego. To wyłączna kompetencja prezesa SKO zastrzeżona dla sytuacji, w których  dostrzeżone zostaną nieprawidłowości w pracy podległego mu organu. Skutkuje wszczęciem postępowania dyscyplinarnego wobec urzędników. (Zażalenie z dnia 16.05.2025 r.).

Pismem z dnia 6.06.2025 r. Prokuratura Regionalna odmówiła udziału w postępowaniu uzasadniając to tym, że Spółka korzysta z profesjonalnej pomocy prawnej i umiejętnie wywodzi środki zaskarżenia a prokuratur nie posiada więcej kompetencji w postępowaniu administracyjnym aniżeli Spółki (pismo Prokuratury Regionalnej z dnia 6.06.2025 r.)

Pismem z dnia 11.06.2025 r. Spółka zwróciła się do Prokuratury Regionalnej z wnioskiem o ponowne rozważnie udziału prokuratora w postępowaniu, akcentując, że udział uzasadniony jest nierespektowaniem przez BAiPP mocy wiążącej wyroku, ważnym interesem społecznym, i potrzebą nie tyle zastąpienia strony co jej wsparcia w toczącym się postępowaniu (pismo Spółki z dnia 11.06.2025 r.)

W dniu 12.06.2025 r. na łamach Dziennika Gazeta Prawna ukazała się publikacja pt. Deweloperzy kontra samorządy: impas w Warszawie, stanowiąca wywiad z radcą prawnym, pełnomocnikiem Spółki w tej sprawie. 

W dniu 16.06.2025 r. na łamach Gazety Wyborczej ukazała się publikacji pt. Wielka wojna ratusza z J.W. Construction o tzw. Hongkong Warszawy. Klienci: „Staliśmy się zakładnikami”

W dniu 9 lipca 2025 r. prokurator Prokuratury Regionalnej zawiadomił Spółkę pisemnie, że w odpowiedzi na pismo z dnia 11 czerwca 2025 r. informuję, że zgłosił swój udział do przedmiotowego postępowania administracyjnego. 

Postanowieniem z dnia 24 lipca 2025 r. SKO uchyliło piąte postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia z dnia 5 maja 2025 r. wskazując w uzasadnieniu ponownie na zakres związania organów w tej sprawie ocenami prawnymi wyrażonymi przez WSA w prawomocnym wyroku z dnia 28 czerwca 2024 r. (postanowienie SKO z dnia 24 lipca 2025 r., sygn. akt KOC/3129/Zs/25). 

Jak wynika z informacji pozyskanych z SKO oraz WSA powyższego rozstrzygnięcie SKO z dnia 24 lipca 2025 r. zostało zaskarżone przez prokuratora. Wedle sprzeciwu prokuratora, skoro sprawa jest dostatecznie wyjaśniona, SKO nie miało podstaw do uchylenia odmowy wydania zaświadczenia lecz powinno samo rozpoznać sprawę merytorycznie. 

Telefonicznie Spółka powzięła wiedzę w WSA, że w dniu 15 października 2025 r. na posiedzeniu niejawnym WSA uwzględnił sprzeciw prokuratora i uchylił postanowienie SKO z dnia 24 lipca 2025 r., jednak pisemnego uzasadnienia wyroku jeszcze nie sporządzono. 

Mając na uwadze wszystko powyższe, Spółka wyjaśnia, że zaplanowała inwestycję analogicznie jak dwa poprzednie etapy osiedla Bliska Wola. W odniesieniu do tych etapów BAIPP wydał w 2019 i 2020 r. zaświadczenia o samodzielności lokali hotelowych. Uzyskawszy w dniu 8.05.2018 r. decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę dla aktualnego, ostatniego etapu osiedla, Spółka rozpoczęła sprzedaż lokali, w tym lokali w części hotelowej. Lokale te bardzo szybko znalazły nabywców. 

Mimo istnienia zaświadczenia U 28, które wydane zostało w lipcu 2023 r. na wniosek Spółki, jest ono nieprzydatne w sprawie, ponieważ nie pozwala na ustanowienie odrębnej własności lokali hotelowych, czego oczekują ich nabywcy. 

Spółka chce wykonać łączące ją z nabywcami lokali umowy deweloperskie i przedwstępne poprzez przeniesienie własności lokali na nabywców jednak nie może tego uczynić, ponieważ warunkiem sine qua non ustanowienia odrębnej własności lokali jest legitymowanie się zaświadczeniami o samodzielności wszystkich lokali w wybudowanym obiekcie. Wynika to z przepisów ustawy o własności lokali, w myśl których z chwilą zawarcia pierwszej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu powstają z mocy prawa tzw. części wspólne nieruchomości (nazywane w doktrynie trzecim rodzajem własności). Części wspólne zaś to wszystkie powierzchnie niebędące samodzielnymi lokalami. Okoliczność więc, że wydane zostały zaświadczenia dla lokali mieszkalnych, biurowych i usługowych a nie wydano zaświadczenia dla jedynie 157 lokali w części hotelowej budynku nie powoduje możliwości przeniesienia na nabywców własności lokali mieszkalnych, biurowych i usługowych, ponieważ nie jest możliwe właściwe, zgodne z zatwierdzonym i zrealizowanym projektem budowlanym, określenie części wspólnych budynku, a co za tym idzie ustalenie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z każdym z lokali.

Co więcej BAiPP powołuje się na zaświadczenie o samodzielności lokalu U 28, podczas gdy jest ono niezgodne z zatwierdzonym projektem budowlanym. Obejmuje bowiem 157 jednostek hotelowych, a nie 170. Wynika to z faktu, że dla 13 lokali znajdujących się w części hotelowej BAiPP wydał zaświadczenia o samodzielności lokali. Aktualnie w sprawie oczekuje się na uzasadnienie wyroku WSA z dnia 15 października 2025 r. i powrót sprawy do SKO celem jest ponownego rozpatrzenia przez SKO.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, wskutek rozpoznania sprzeciwu Prokuratora Prokuratury Regionalnej w Warszawie od postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie (SKO) z dnia 24 lipca 2025 r., którym SKO uchyliło postanowienie Prezydenta m.st. Warszawy Nr 213/AM/WOL/PA/2025 z dnia 05 maja 2025 roku o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokali, uchylił ww. postanowienie SKO i wskazał, że SKO zamiast uchylać postanowienie Prezydenta m. st. Warszawy i przekazywać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia, powinno rozpatrzeć sprawę merytorycznie samodzielnie.

Biorąc pod uwagę, że w sprawie niniejszej zapadł w dniu 28 czerwca 2024 r. prawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w którym sąd stwierdził brak istnienia przeszkód prawnych stwierdzenia samodzielności przedmiotowych lokali, w praktyce, wyrok WSA z dnia 15 października 2025 r., ze względu na związanie organów oraz sądów w nin. sprawie wyrokiem z dnia 28 czerwca 2024 r., należy interpretować w ten sposób, iż SKO powinno wydać Spółce wnioskowane zaświadczenie, względnie nakazać jego wydanie organowi I instancji.   

W tym miejscu przypomnieć należy, że Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 10 stycznia 2012 r. (sygn. Akt II FSK 1328/10) wyjaśnił, że wyrażone w cytowanym przepisie „związanie oceną prawną” oznacza, że ani organ administracji, ani sąd administracyjny, nie mogą w przyszłości formułować innych, nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się temu w pełnym zakresie.

Mając na uwadze powyższe Spółka oczekuje aktualnie na merytoryczne rozpatrzenie sprawy przez SKO.